Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Tczewie

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 11 kwietnia 2016 r.

Sąd Rejonowy w Tczewie I Wydział Cywilny

Przewodniczący Sędzia Sądu Rejonowego Anna Ostrowska - Liss

Protokolant starszy sekretarz sądowy Anna Kordecka

po rozpoznaniu w dniu 1 kwietnia 2016 r.

na rozprawie

sprawy z powództwa K. J. i A. J.

przeciwko Skarbowi Państwa – Staroście (...)

o ustalenie

oddala powództwo.

UZASADNIENIE

A. i K. J. złożyli Skarbowi Państwa - Staroście (...) wniosek o zmianę stawki opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego z 3% na 1% wskazując, że nieruchomość jest wykorzystywana na cel publiczny w postaci ochrony zdrowia - leczenie osób uzależnionych od substancji psychoaktywnych. O realizacji tego celu świadczy kontrakt założonego przez użytkowników Centrum (...) z NFZ.

Starosta (...) odmówił zmiany stawki procentowej opłaty rocznej wskazując, że cel wskazany przez użytkowników nie jest celem publicznym w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami.

Użytkownicy wieczyści złożyli do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wniosek o ustalenie, że odmowa zmiany stawki procentowej opłaty rocznej jest niezasadna. Wskazali, że od 2003 r. prowadzą na nieruchomości w/w Centrum, wpisane do rejestru prowadzonego przez Wojewodę. Nieruchomość nadto jest wpisana do rejestru zabytków i wykorzystywana jest również na cele mieszkaniowe, co uzasadnia zastosowanie stawki 1%.

Samorządowe Kolegium Odwoławcze w orzeczeniu z dnia 5 stycznia 2015 r., sygn. akt 3590/12 ustaliło, że stawka opłaty rocznej z tytułu przysługującego A. i K. J. prawa użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Skarbu Państwa, położonej w O., działki nr (...) o powierzchni 6 ha, wynosi 1% od dnia 1 stycznia 2013 r. Kwota opłaty rocznej wynosi od 1 stycznia 2013 r. 12.900,00 zł. W ocenie SKO sposób wykorzystywania nieruchomości przez użytkowników wieczystych wskazuje, że realizują oni cel publiczny w postaci opieki nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki. W dworku i w parku prowadzone są prace zabezpieczające i konserwujące, zabytek jest wykorzystywany w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego wartości.

Starosta (...) złożył sprzeciw od przedmiotowego orzeczenia Samorządowego Kolegium Odwoławczego i wniósł o oddalenie powództwa i ustalenie, że obowiązuje dotychczasowa stawka opłaty rocznej w wysokości 3%, obniżona o 50% z uwagi na wpis do rejestru zabytków. W uzasadnieniu wskazał, że przedmiotowa nieruchomość nigdy nie została oddana w użytkowanie wieczyste w celu publicznym określonym w przepisach o ochronie zabytków, a głównym celem korzystania z nieruchomości jest prowadzenie zarobkowej działalności gospodarczej. Prace remontowe i budowlane w większości związane były bezpośrednio z działalnością gospodarczą i wykonane zostały bez pozwolenia odpowiednich organów budowlanych lub konserwatora zabytków. W sprawie nie nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana.

W odpowiedzi na sprzeciw powodowie A. i K. J. wnieśli o utrzymanie stawki opłaty określonej przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze. Wskazali, że na nieruchomości znajduje się dworek, który jest własnością powodów i park - wpisany do rejestru zabytków pod poz. 780, zespół dworsko - parkowy wpisany przez Wojewódzkiego Konserwatora zabytków w dniu 27 października 1973 r. Podkreślili, że wszelkie działania na nieruchomości zawsze były realizowane w porozumieniu z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków w G., którego przedstawiciel był z inicjatywy powodów kilkukrotnie przywożony na nieruchomość powodów i dokonywane były z nim na miejscu ustalenia co do prac w parku, następnie decyzje Konserwatora były realizowane z użyciem specjalistycznego sprzęty przy pomocy Straży Pożarnej. Z inicjatywy Konserwatora została oprotestowana budowa elektrowni, która zasłoniłaby by pałac i park os strony W.. Funkcjonująca od 2012 r. Fundacja (...), jako jeden z celów na opiekę nad zabytkami. Fundacja przeznacza środki na utrzymanie parku i jego zabytkowego charakteru. Powodowie prowadzą na nieruchomości, w ramach kontraktu z (...) NFZ, podmiot leczniczy realizujący zadania publiczne w zakresie ochrony zdrowia, związane z leczeniem osób uzależnionych od substancji psychoaktywnych.

Stanowiska stron do czasu zamknięcia rozprawy nie uległy zmianie.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Powodowie A. i K. J. są użytkownikami wieczystymi działki nr (...), o powierzchni 6 ha, położonej w O.. Właścicielem gruntu jest Skarb Państwa - Starosta (...). Nieruchomość powyższa zabudowana jest aktualnie trzema budynkami: budynkiem hotelowym wybudowanym w latach 70- tych XX wieku, budynkiem stołówki z 1978 r. oraz budynek pałacu wybudowany w 2 połowie XVIII wieku. W skład nieruchomości wchodzi parki o powierzchni 1,72 ha, teren zabudowy o powierzchni 1,43 ha oraz obszar stawu bezodpływowego o powierzchni 2,85 ha.

(okoliczności bezsporne, dodatkowo dowód: akt notarialny Rep. A (...) - umowa sprzedaży - k. 13-16, wypis z rejestru budynków - k. 9)

Prawo użytkowania wieczystego powyższej nieruchomości nabyły z dniem 5 grudnia 1990 r. (...) Zakłady (...) w S.. W decyzji tej nie wskazano celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Kierownik Urzędu Rejonowego w T. ustalił opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego przedmiotowego gruntu w wysokości 3% ceny nieruchomości gruntowej, stosownie do sposobu wykorzystania nieruchomości na cele inne niż mieszkalne.

(okoliczności bezsporne, dodatkowo dowód: decyzja Wojewody z dnia 12 lutego 1993 r. Nr G-IV- (...) - k. 11-12)

Na podstawie decyzji Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków z dnia 27 października 1973 r. dwór z parkiem, położony na przedmiotowej nieruchomości, został wpisany do rejestru zabytków województwa (...).

Z uwagi na fakt, że nieruchomość została wpisana do rejestru zabytków, pozwany obniżył o 50% opłatę z tytułu użytkowania wieczystego, obliczoną według stawki 3% ceny nieruchomości.

(okoliczności bezsporne, dodatkowo dowód: decyzja z dnia 27 października 1973 r., nr KL. (...) - k. 10, pismo Starosty (...) z 14 lutego 2012 r. - k. 81)

Powodowie, prowadzący od 2003 r. działalność gospodarczą pod nazwą Centrum (...) s.c., zawarli umowę dzierżawy przedmiotowej nieruchomości, by otworzyć na niej zakład opieki zdrowotnej. W tym celu własnym staraniem porządkowali i remontowali nieruchomość. Następnie kupili prawo użytkowania nieruchomości oraz własność budynków na niej się znajdujących. Prowadzony przez powodów ośrodek jest całodobowy ośrodkiem leczenia odwykowego i psychiatrycznego.

(dowód: Księga rejestrowa nr 22- (...) - k. 7-8)

Następnie powodowie kupili prawo użytkowania nieruchomości oraz własność budynków na niej się znajdujących. Po nabyciu prawa użytkowania wieczystego przedmiotowej nieruchomości wykonali szereg prac remontowych i budowlanych celem wykonywania na nieruchomości własnej działalności. W dworku osuszono fundamenty, doprowadzono prąd i wodę, wykonano kapitalny remont dachu, wyremontowano elewację, wykonano kapitalny remont wnętrza na potrzeby Centrum (...), wyremontowano zabytkową piwnicę.

W budynku stołówki powodowie osuszyli fundamenty, zamontowali nowy dach, odnowili elewację, doprowadzili prąd i wodę, zaadaptowali wnętrze na potrzeby Centrum (...), zbudowali nową kotłownię.

W budynku hotelowym wyremontowano połowę dachu, wymieniono instalację w połowie budynku, wygospodarowano cztery pokoje socjalne z łazienką oraz warsztat.

Ponadto powodowie oczyścili park i jeziorko, naprawili oświetlenie, wymienili i naprawili chodniki, naprawili szambo, pielęgnowali drzewostan i trawniki. Usunięto zawalony budynek hotelowca nr (...), wybudowano kort tenisowy dla pacjentów, częściowo naprawiono ogrodzenie. Powodowie w 2008 r., 2012 i 2014 r. występowali do (...) Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków o pozwolenie na dokonanie prac na terenie zespołu dworsko - parkowego w postaci wycinki drzew i zgodę taką otrzymywali, po czym dokonywali przedmiotowych prac. Prace na terenie parku wykonywali i wykonują w dalszym ciągu również pacjenci, czym realizuje się cel terapeutyczny względem pacjentów. Powodowie, dla zmaierzonej przez nich działalności szukali zabytkowej lokalizacji, która umożliwiłaby pacjentom robienie czegoś pużytecznego, dała sens wykonywanej pracy. Fakt, że to również pacjenci wykonując prac w zabytkwoym parku skutkują podwójną korzyscią. Stanowi terapię dla dobra pacjentów, jak też wpływa na dalsze istnieni nieruchomosci

(dowód: pismo powodów z dnia 20 stycznia 2012 r. - k. 17-19, decyzje (...) k. 61-62, 67-69, 71, pisma (...) - k. 63-66, 70, okoliczności bezsporne - przyznane przez stronę powodową na rozprawie w dniu 29 styczni 2016 r. w trybie art. 229 i 230 kpc - k. 73v - 74)

Sąd zważył, co następuje:

Stan faktyczny w niniejszej sprawie Sąd ustalił w oparciu dokumenty złożone w sprawie (akt notarialny - umowa sprzedaży, wypis z rejestru budynków, decyzje administracyjne i inne), których autentyczności nie kwestionowała żadna ze stron, a Sąd nie znalazł przesłanek do odmowy przyznania tym dokumentom przymiotu wiarygodności.

Okolicznością bezsporną jest fakt, iż powodowie są użytkownikami wieczystymi, zaś Skarb Państwa - właścicielem, działki nr (...), o powierzchni 6 ha, położonej w O.. Ponadto bezspornym pozostawał fakt, iż stawka opłaty rocznej za użytkowanie przedmiotowej działki została ustalona przez Kierownika Urzędu Rejonowego w T. w wysokości 3%. Bezspornym był również fakt prowadzenia na nieruchomości od 2003 r. Centrum (...). Bezspornym był między stronami zabytkowy charakter części obiektów budowlanych znajdujących się na nieruchomości, a także przeprowadzenia prac remontowych na tych obiektach oraz wykonania prac polegających na uporządkowaniu zabytkowego zespołu parkowego i dokonywanie prac pielęgnacyjnych względem znajdujących się w nim roślin przy konsultacji z konserwatorem zabytków, w tym dokonywanie wycinki drzew po uzyskaniu zgody konserwatora. Bezspornym było również, że nieruchomość nie została oddana na cel publiczny w postaci opieki nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami.

Zgodnie z treścią art. 229 kpc nie wymagają dowodu fakty przyznane w toku postępowania przez stronę przeciwną, jeżeli przyznanie nie budzi wątpliwości co do swej zgodności z rzeczywistym stanem rzeczy.

Spór między stronami dotyczył przede wszystkim kwestii tego, czy zaistniały podstawy faktyczne do zmiany dotychczas stosowanej stawki procentowej w wysokości 3% ceny nieruchomości na stawkę 1%, tj. w szczególności czy nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości uzasadniająca zastosowanie niższej stawki procentowej i trym samym obniżenie opłaty rocznej. Powodowie w swoim wniosku konieczność zmiany stawki na 1% uzasadniali wykorzystywaniem nieruchomości na cele publiczne, jakimi są ochrona zdrowia oraz opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki, a także wykorzystywaniem nieruchomości na cele mieszkaniowe, zaś na etapie sądowym od ostatniego z twierdzeń odstąpili. Pozwany konsekwentnie stał na stanowisku, że głównym celem korzystania z nieruchomości przez powodów jest prowadzenie na niej zarobkowej działalności gospodarczej i podejmowane przez nich działania służą tej działalności.

Zagadnienia związane z wysokością opłaty rocznej od użytkowania wieczystego, jej wypowiadaniem i trybem postępowania w tej kwestii, reguluje ustawa z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity - Dz. U. z 2010 r., nr 102, poz. 651 z późn. zm.- dalej zwana ustawą)

W myśl art. 71 ust. 1 tej ustawy za oddanie nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste pobiera się pierwszą opłatę i opłaty roczne. Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej (art. 72 ust. 1 ustawy). Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego ustalana jest w trybie określony w art. 72-76 ustawy.

Opłaty z tytułu użytkowania wieczystego ustala się według stawki procentowej od ceny nieruchomości gruntowej określonej zgodnie z art. 67 ustawy. Wysokość stawek procentowych opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od określonego w umowie celu, na jaki nieruchomość gruntowa została oddana, i wynosi:

1) za nieruchomości gruntowe oddane na cele obronności i bezpieczeństwa państwa, w tym ochrony przeciwpożarowej - 0,3% ceny;

2) za nieruchomości gruntowe pod budowę obiektów sakralnych wraz z budynkami towarzyszącymi, plebanii w parafiach diecezjalnych i zakonnych, archiwów i muzeów diecezjalnych, seminariów duchownych, domów zakonnych oraz siedzib naczelnych władz kościołów i związków wyznaniowych - 0,3% ceny;

3) za nieruchomości gruntowe na działalność charytatywną oraz na niezarobkową działalność: opiekuńczą, kulturalną, leczniczą, oświatową, wychowawczą, naukową lub badawczo-rozwojową - 0,3% ceny;

3a) za nieruchomości gruntowe oddane na cele rolne - 1% ceny;

4) za nieruchomości gruntowe oddane na cele mieszkaniowe, na realizację urządzeń infrastruktury technicznej i innych celów publicznych oraz działalność sportową - 1% ceny;

4a) za nieruchomości gruntowe na działalność turystyczną - 2% ceny;

5) za pozostałe nieruchomości gruntowe - 3% ceny (art. 72 ustawy).

Zgodnie z art. 73 ust. 1 ustawy, jeżeli nieruchomość gruntowa została oddana w użytkowanie wieczyste na więcej niż jeden cel, stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się dla tego celu, który w umowie o oddanie w użytkowanie wieczyste został określony jako podstawowy. Jak stanowi art. 73 ust. 4 ustalone, zgodnie z art. 72 ust. 2 i 3 pkt 5, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego obniża się o 50%, jeżeli nieruchomość gruntowa została wpisana do rejestru zabytków, a właściwy organ może, za zgodą odpowiednio wojewody albo rady lub sejmiku, podwyższyć lub obniżyć tę bonifikatę. Jak stanowi art. 73 ust. 2 ustawy, jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpi trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, stawkę procentową opłaty rocznej zmienia się stosownie do tego celu. Przy dokonywaniu zmiany stawki procentowej stosuje się tryb postępowania określony w art. 78-81. Wskazać należy, że przepisy art. 78 - 81 ustawy regulują bezpośrednio tryb aktualizacji opłaty rocznej, z tym że przepisy art. 78 - 80 dotyczą aktualizacji opłaty, gdy inicjatorem jej jest organ, natomiast w przepisie art. 81 uregulowana został procedura postępowania, gdy o aktualizację tę występuje użytkownik. Wobec odesłania z art. 73 ust. 2 tryb przewidziany w tych przepisach dla kwestii aktualizacji (której podstawa jest zgodnie z art. 87 ust. 1 ustawy zmiana wartości nieruchomości) znajduje zastosowanie również do zmiany wysokości stawki procentowej, dla której podstawę stanowi trwała miana sposobu korzystania z nieruchomości.

Wobec tego, że w realiach sprawy ewentualna zmiana stawki miała nastąpić na skutek inicjatywy użytkowników wieczystych zastosowanie znajdował zatem art. 81 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wobec tego, że przedmiotem rozpoznania Sądu było żądanie zmiany stawki procentowej, Sąd odczytywał treść art. 81 ustawy w kontekście tego właśnie zagadnienia, a zatem w związku z art. 72 ust. 3 ustawy. W przywołanym przepisie użytkownikowi wieczystemu przyznano zatem uprawnienie do żądania od właściwego organu dokonania zmiany stawki procentowej jeżeli po oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nastąpiła trwała zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, powodująca zmianę celu, na który nieruchomość została oddana, tak by nowa stawka procentowa odpowiadała zmienionemu celowi, a właściwy organ nie dokonał zmiany tej stawki we własnym zakresie. Jeżeli właściwy organ odmówił zmiany stawki procentowej opłaty użytkownik wieczysty może, w terminie 30 dni od dnia otrzymania odmowy, skierować sprawę do samorządowego kolegium odwoławczego. W przypadku gdy właściwy organ nie rozpatrzył żądania w terminie 30 dni, użytkownik wieczysty może, w terminie 90 dni od dnia doręczenia żądania, skierować sprawę do kolegium. Do powyżej procedury odpowiednie zastosowanie znajdują przepisy art. 77-80. Zgodnie z art. 81 ust. 2 ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do zmiany stawki procentowej opłaty, spoczywa na użytkowniku wieczystym. W przypadku oddalenia wniosku przez kolegium obowiązuje opłata dotychczasowa (art. 81 ust. 3 ustawy). Nowa wysokość opłaty rocznej, ustalona przez właściwy organ w wyniku realizacji żądania użytkownika albo w wyniku prawomocnego orzeczenia kolegium lub ugody zawartej przed kolegium, obowiązuje począwszy od dnia 1 stycznia roku następującego po roku, w którym użytkownik wieczysty zażądał jej zmiany stawki procentowej (art. 81 ust. 4 ustawy). Przepisy ust. 3 i 4 stosuje się odpowiednio, jeżeli sprawę rozstrzygnięto prawomocnym wyrokiem sądu lub zawarto ugodę sądową, w następstwie wniesienia sprzeciwu.

Od orzeczenia kolegium właściwy organ lub użytkownik wieczysty mogą wnieść sprzeciw w terminie 14 dni od dnia doręczenia orzeczenia. Wniesienie sprzeciwu jest równoznaczne z żądaniem przekazania sprawy do sądu powszechnego właściwego ze względu na miejsce położenia nieruchomości. Kolegium przekazuje właściwemu sądowi akta sprawy wraz ze sprzeciwem. Wniosek o ustalenie zmiany stawki procentowej zastępuje w tej sytuacji pozew. W razie wniesienia sprzeciwu w terminie, orzeczenie samorządowego kolegium odwoławczego traci moc, nawet gdy sprzeciw odnosi się tylko do części orzeczenia (art. 80 ustawy).

Skoro zatem przedmiotowy wniosek A. J. i K. J. zastępuje pozew, to wobec złożenia sprzeciwu przez S. Państwa - Starostę (...), wnioskujący użytkownicy stali się powodami, zaś właściciel nieruchomości, Skarb Państwa - Starosta (...) pozwanym. Wobec treści art. 81 ust. 2 ustawy niewątpliwym jest, że to na powodach spoczął, zgodnie z art. 6 kc, obowiązek wykazania, że żądanie zmiany stawki procentowej jest uzasadnione (tj. że istnieją ustawowe przesłanki do takiej zmiany wskazane w art. 72 ust. 3 ustawy). W tym kontekście zasadnym jest przywołanie, podzielanego przez sąd rozpoznający sprawę, stanowiska Sądu Najwyższego dotyczące bezpośrednio aktualizacji opłaty, ale znajdującego odpowiednie zastosowanie do kwestii zmiany stawki procentowej, które wyrażone zostało w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 11 września 2003 r., III CKN 239/01, Lex nr 146452. W orzeczeniu tym wskazano, że spór sądowy o ustalenie wysokości opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego został ukształtowany jako spór o ustalenie wywołany powództwem z art. 189 kpc. Zależnie od sformułowania przez użytkownika wieczystego jego żądania uwzględnienie powództwa może wyrażać się orzeczeniem ustalającym, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona, względnie, że aktualizacja jest uzasadniona w innej wysokości, którą sąd powinien określić. W razie gdy użytkownik wieczysty nie wykaże swoich racji, sąd oddala powództwo w całości lub części. Oznaczając inną opłatę niż zaproponowana przez właściwy organ, sąd może orzekać tylko w granicach stawek wynikających ze stanowisk stron (art. 321 § 1 kpc). Wysokość opłaty wynikająca z ewentualnego orzeczenia kolegium samorządowego jest bez znaczenia, ponieważ orzeczenie to utraciło moc (

W realiach sprawa w decyzji wydanej wobec poprzedników prawnych powodów nie wskazano wprost celu, na jaki nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. Jednocześnie bezspornym było, że opłata naliczana była w wysokości 3% wartości przedmiotowej nieruchomości, a prawo użytkowania wieczystego zostało nabyte przez poprzedników prawnych powodów z mocy prawa, na podstawie art. 2 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 29 września 1990 r. o zmianie ustawy o gospodarce gruntami i wywłaszczeniu nieruchomości (Dz. U. Nr 70, poz. 464 z późn. zm.). W art. 221 ust. 3 u.g.n. wyraźnie wskazano zaś, że jeżeli przy oddaniu nieruchomości gruntowej w użytkowanie wieczyste nie został określony cel, na który nieruchomość była oddana w użytkowanie wieczyste, to stawkę procentową opłaty rocznej przyjmuje się stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości. Jednocześnie koniecznym jest w tym miejscu wskazanie, że w związku z tym, że ustawa o gospodarce nieruchomościami nie zawiera definicji legalnych użytych pojęć "cel, na jaki nieruchomość ma być wykorzystywana" oraz "sposób korzystania z nieruchomości", koniecznym jest odczytanie ich znaczenia językowego. Poprzez cel rozumieć należy planowy wynik każdego racjonalnego działania, coś do czego się dąży i o co się zabiega, a sposób, to konkretna, określona metoda, forma lub tryb wykonania, ujęcia czegoś. Sposób korzystania z nieruchomości podporządkowany jest celowi wykorzystywania nieruchomości i musi zatem stwarzać możliwość realizacji tego celu (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 29 czerwca 2007 r. w sprawie o sygn. akt I CSK 133/07)

W świetle powyższych rozważań, dla uwzględnienia żądania powodów ustalenia zmienionej stawki procentowej, w szczególności stawki przez nich wskazywanej, było wykazanie przez nich, że nieruchomość jest przez nich trwale wykorzystywana na cel, z którym związana jest stawka procentowa opłaty rocznej w innej wysokości niż dotychczas stosowana. Podstawę ustalenia celu oddania nieruchomości w użytkowanie wieczyste stanowił zaś, wobec nieokreślenia tego celu przy oddaniu nieruchomości w użytkowanie, sposób korzystania z nieruchomości przez powodów.

Zdaniem Sądu powodowie nie wykazali, aby korzystali z nieruchomości w celu, który uzasadniałby zmianę stawki na niższą niż dotychczasowa. Wskazać należy, że stawka ta w wysokości 3%, zgodnie z art.72 ust. 3 pkt 5 u.g.n., przyjmowana jest wobec nieruchomości oddanych na inne cele niż enumeratywnie wymienione w przepisie art. 72 ust. 3 pkt 1 - 4 u.g.n. (którego treść przytoczona została już wyżej przedstawiona).

Opierając się na przepisie art. 73 ust. 2 u.g.n. wywieść należy, że cel oddania nieruchomości w użytkowanie, w przypadku, gdy nie został on oznaczony pierwotnie przy oddaniu nieruchomości w użytkowanie wieczyste, winien być ustalony przy przyjęciu użytej w tym przepisie przesłanki trwałości. Miarodajnym dla ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości, a w konsekwencji celu oddania nieruchomości w użytkowanie jest zatem wyłącznie trwały sposób korzystania z nieruchomości.

Wskazać przy tym należy, że w przypadku, gdy możliwym jest w oparciu o sposób korzystania z nieruchomości ustalenie więcej niż jednego celu, na który nieruchomość jest wykorzystywana, decydujące znaczenie dla wysokości stawki procentowej winien mieć cel, który ma charakter podstawowy. Powyższe wynika z odpowiednio stosowanego w tym przypadku przepisu art. 73 ust. 1 u.g.n. Ustalony cel wykorzystania nieruchomości, jej przeznaczenia, musi oczywiście mieścić się w stypizowanym katalogu celów przewidzianych w art. 72 ust. 3 pkt 1-5 u.gn.

Dla ustalenia sposobu korzystania z nieruchomości (konsekwentnie celu) przesądzające są zarówno formalne dokumenty dotyczące danej nieruchomości jak i okoliczności faktyczne, a przede wszystkim zachowanie samego użytkownika wieczystego. Decydujące znaczenie, przy ustaleniu, sposobu korzystania z nieruchomości jako wytycznej dla celu użytkowania ma zaś w ocenie Sądu stopień intensyfikacji podejmowanych przez użytkowania poszczególnych działań w ramach korzystania z nieruchomości oraz trwałość tych działań. Określony sposób korzystania z nieruchomości nie może mieć zatem charakteru incydentalnego, przejściowego czy okazjonalnego. Skoro ustawodawca w odniesieniu do przesłanki "trwałości" nie wprowadza jakichkolwiek kryteriów pomocniczych, przeznaczenie użytkowania wieczystego wynikające z określonego sposobu korzystania z nieruchomości odczytywać należy zdaniem Sądu w perspektywie daty zakończenia umowy użytkowania wieczystego. Nie jest zatem uzasadnione ustalenie celu oddania nieruchomości w użytkowanie w oparciu o korzystanie z nieruchomości, które ma z góry charakter czasowy czy też charakter niejako akcesoryjny względem głównego, podstawowego sposobu korzystania z niej. W ocenie Sądu trafnym jest również pogląd wyrażony w uzasadnieniu wyroku Sądu Najwyższego z dnia 22 kwietnia 2010 r. w sprawie o sygn. akt V CSK 357/09, że przy ocenie, czy doszło do trwałej zmiany sposobu korzystania z nieruchomości (w tym przypadku podstawowego sposobu korzystania z nieruchomości), należy brać pod uwagę obszar całej nieruchomości objętej użytkowaniem, a nie tylko jej wyodrębnione części.

W ocenie Sądu jest niewątpliwym, że powodowie od 2003 r., kiedy to stali się użytkownikami wieczystymi, korzystają z nieruchomości nieprzerwanie na potrzeby prowadzonej w formie spółki cywilnej działalności gospodarczej polegającej na prowadzeniu niepublicznego zakładu opieki zdrowotnej leczenia uzależnień i właśnie prowadzenie działalności na nieruchomości stanowi główny cel trwającego użytkowania wieczystego, przy czym stanowczo zaznaczyć należy, że nie nastąpiła dotychczas zmiana sposobu korzystania z nieruchomości, która skutkowałaby zmianą celu tego użytkowania. Zdaniem Sądu powodowie nie wykazali swoich twierdzeń co do tego, że korzystają z oddanej im w użytkowanie wieczyste nieruchomości w celach mieszkaniowych czy też w celu publiczny jakim jest opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami. Nadto nie należy w ogóle co celów publicznym uzasadniających obniżoną stawkę procentowa opłaty, wskazywany przez powodów cel w postaci ochrony zdrowia w ogólności. Opłacanie przez powodów opłaty rocznej ustalonej w wysokości 3% wartości nieruchomości było i jest w pełni uzasadnione w świetle art. 72 ust. 3 pkt pkt 5 u.g.n.

Dla dalszych rozważań koniecznym jest wyjaśnienie, że wskazana w art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n. przesłanka celu publicznego, który to uzasadnia ustalenie stawki procentowej opłaty na poziomie 1%, musi być odczytywana przy uwzględnieniu definicja legalnej tego pojęcia zawartej w art. 6 u.g.n. Przepis ten zawiera enumeratywny katalog celów o takim charakterze, a zatem stawka 1% wskazana w art. 72 ust. 3 pkt 4 u.g.n., znajdzie zastosowanie jedynie wówczas, gdy użytkowanie wieczyste wykonywane będzie w jednym z celów w tym przepisie wymienionych. Zgodnie z art. 6 u.g.n. celami publicznymi w rozumieniu ustawy są:

1) wydzielanie gruntów pod drogi publiczne, drogi rowerowe i drogi wodne, budowa, utrzymywanie oraz wykonywanie robót budowlanych tych dróg, obiektów i urządzeń transportu publicznego, a także łączności publicznej i sygnalizacji;

1a) wydzielenie gruntów pod linie kolejowe oraz ich budowa i utrzymanie;

1b) wydzielanie gruntów pod lotniska, urządzenia i obiekty do obsługi ruchu lotniczego, w tym rejonów podejść, oraz budowa i eksploatacja tych lotnisk i urządzeń;

2) budowa i utrzymywanie ciągów drenażowych, przewodów i urządzeń służących do przesyłania lub dystrybucji płynów, pary, gazów i energii elektrycznej, a także innych obiektów i urządzeń niezbędnych do korzystania z tych przewodów i urządzeń;

2a) budowa i utrzymywanie sieci transportowej dwutlenku węgla;

3) budowa i utrzymywanie publicznych urządzeń służących do zaopatrzenia ludności w wodę, gromadzenia, przesyłania, oczyszczania i odprowadzania ścieków oraz odzysku i unieszkodliwiania odpadów, w tym ich składowania;

4) budowa oraz utrzymywanie obiektów i urządzeń służących ochronie środowiska, zbiorników i innych urządzeń wodnych służących zaopatrzeniu w wodę, regulacji przepływów i ochronie przed powodzią, a także regulacja i utrzymywanie wód oraz urządzeń melioracji wodnych, będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego;

5) opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami;

5a) ochrona P. Zagłady w rozumieniu przepisów o ochronie terenów byłych hitlerowskich obozów zagłady oraz miejsc i pomników upamiętniających ofiary terroru komunistycznego;

6) budowa i utrzymywanie pomieszczeń dla urzędów organów władzy, administracji, sądów i prokuratur, państwowych szkół wyższych, szkół publicznych, państwowych lub samorządowych instytucji kultury w rozumieniu przepisów o organizowaniu i prowadzeniu działalności kulturalnej, a także publicznych: obiektów ochrony zdrowia, przedszkoli, domów opieki społecznej, placówek opiekuńczo-wychowawczych, obiektów sportowych;

6a) budowa i utrzymywanie obiektów oraz pomieszczeń niezbędnych do realizacji obowiązków w zakresie świadczenia usług powszechnych przez operatora wyznaczonego w rozumieniu ustawy z dnia 23 listopada 2012 r. - Prawo pocztowe (Dz. U. poz. 1529), a także innych obiektów i pomieszczeń związanych ze świadczeniem tych usług;

7) budowa i utrzymywanie obiektów oraz urządzeń niezbędnych na potrzeby obronności państwa i ochrony granicy państwowej, a także do zapewnienia bezpieczeństwa publicznego, w tym budowa i utrzymywanie aresztów śledczych, zakładów karnych oraz zakładów dla nieletnich;

8) poszukiwanie, rozpoznawanie, wydobywanie złóż kopalin objętych własnością górniczą;

8a) poszukiwanie lub rozpoznawanie kompleksu podziemnego składowania dwutlenku węgla oraz podziemne składowanie dwutlenku węgla;

9) zakładanie i utrzymywanie cmentarzy;

9a) ustanawianie i ochrona miejsc pamięci narodowej;

9b) ochrona zagrożonych wyginięciem gatunków roślin i zwierząt lub siedlisk przyrody;

9c) wydzielanie gruntów pod publicznie dostępne samorządowe: ciągi piesze, place, parki, promenady lub bulwary, a także ich urządzanie, w tym budowa lub przebudowa;

10) inne cele publiczne określone w odrębnych ustawach.

Analiza powyższego przepisu pozwala na stanowcze stwierdzenie, że ochrona zdrowia, na którą powoływali się powodowie, nie jest sama w sobie celem publicznym. Co prawda w art. 6 ust. 6 ustawy mowa jest o budowie i utrzymywaniu publicznych obiektów ochrony zdrowia, jednakże Centrum (...) nie jest publicznym obiektem ochrony zdrowia. Podmiot ten został bowiem utworzony przez spółkę cywilną, nie zaś przez podmiot publiczny. Publicznymi zakładami opieki zdrowotnej są zaś jedynie podmioty lecznicze zakładane przez Skarb Państwa, jednostki samorządu terytorialnego lub uczelnie medyczne (art. 7 w zw. z art. 6 ust. 1, 2 i 6 ustawy z dnia 15 kwietnia 2011 r. o działalności leczniczej - tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., 217). Podkreślić przy tym należy, że również ustawa o działalności leczniczej nie klasyfikuje ochrona zdrowia jako celu publicznego, brak jest również takiego zdefiniowania w innych ustawach szczególnych. Tym samym, choć działalność powodów ma niewątpliwie walor działalności publicznie użytecznej, nie znalazły uznania Sądu twierdzenia powodów, że prowadząc na przedmiotowej nieruchomości podmiot leczniczy realizują cele publiczne w rozumieniu art. 6 u.g.n.

Choć powodowie w toku procesu swoich twierdzeń co do wykorzystywania nieruchomości na cele mieszkaniowe nie przedstawiali, wskazać należy, że argumentacja ta była ró wnież oczywiście chybiona. Zgodzić należy się bowiem z pozwanym, że o trwałym wykorzystywaniu nieruchomości na cele mieszkaniowe nie może świadczyć fakt, że w budynkach położonych na działce nr (...) czasowo zamieszkują pacjenci placówki prowadzonej przez powodów. Ich przebywanie na nieruchomości nawet przez wydłużony czas ma każdorazowo charakter pobytu tymczasowego i służy podstawowemu celowi - korzystaniu z oferowanego leczenia w ramach Centrum (...). Pacjentom ośrodka nie towarzyszy zamiar pozostania w tym miejscu, a doprowadzenie do odmiennego stanu rzeczy nie jest też objęte zamiarem powodów.

Nie znalazły również uznania Sądu twierdzenia powodów, którzy wskazywali, że nieruchomość jest wykorzystywana w sposób trwały na realizację celu publicznego, jakim jest, stosownie do art. 6 ust. 5 u.g.n., opieka nad nieruchomościami stanowiącymi zabytki w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. z 2014 r., poz. 1446). Zgodnie z art. 5 pkt 1 - 5 tej ustawy opieka nad zabytkiem polega na zapewnieniu warunków: naukowego badania i dokumentowania zabytku, prowadzenia prac konserwatorskich, restauratorskich i robót budowlanych przy zabytku, zabezpieczenia i utrzymania zabytku oraz jego otoczenia w jak najlepszym stanie; korzystania z zabytku w sposób zapewniający trwałe zachowanie jego wartości; popularyzowania i upowszechniania wiedzy o zabytku oraz jego znaczeniu dla historii i kultury.

Jakkolwiek bezspornym było, że powodowie na nieruchomości w części dotyczącej zabytkowego parku wykonali szereg prac pielęgnacyjnych polegających na uporządkowaniu zaniedbanego drzewostanu, w porozumieniu z konserwatorem wycinki części drzew, zadbali o typową infrastrukturę parkową (ławki, alejki), to zdaniem Sądu brak było podstaw do ustalenia, że czynności te wykonane zostały w ramach głównego sposobu korzystania z nieruchomości dla wypełnienia powziętego przez powodów celu w postaci ochrony tego zabytku. Zdaniem Sądu z zebranego w sprawie materiału dowodowego wynika zaś niezbicie, że nieruchomość również w zakresie przedmiotowego parku wykorzystywana jest przez powodów na prowadzenie zarobkowej działalności gospodarczej - całodobowego ośrodek leczenia odwykowego i psychiatrycznego. Podkreślić należy, że wszystkie prace wykonane przez powodów nie stanowiły celu same w sobie (ochronie zabytków), ale służyły prowadzonej przez powodów działalności. Jest zatem niewątpliwym dla Sądu, że ochrona zabytkó w przez użytkowników odbywa się w realiach sprawy ubocznie względem podstawowego sposobu korzystania przez nich z nieruchomości.

Powyższe wynika również wprost z twierdzeń powoda przedstawionych na rozprawie w dniu 29 stycznia 2016 r., kiedy to powód wskazał, że opieka nad parkiem, dokonywanie prac związanych z uporządkowaniem i pielęgnacją tego zabytku odbywa się z udziałem pacjentów ośrodka i ma dla nich walor terapeutyczny, gdyż pozwala odbywającym leczenie na pożyteczną aktywność, która zaszczepić może w nich dobre wartości, dać poczucie, że są w stanie zrobić coś dobrego. Tak zarysowany sposobu korzystania z parku potwierdza wprost wyżej przedstawioną tezę o uboczności ochrony zabytkowego parku względem sposobu korzystania, jakim jest prowadzenie działalności leczniczej. Nie jest tak bowiem, że prace przy ochronie zabytków przeprowadzane są przez osoby znajdujące się na nieruchomości specjalnie w tym celu, ale przez pacjentów, którzy znajdują się na nieruchomości w celu odbycia leczenia. Również zatem ze faktycznego sposobu prowadzonej opieki nad zabytkiem wynika, że działalność lecznicza - prowadzenie ośrodka ma zatem charakter nadrzędny nad wszelkimi innymi sposobami korzystania z nieruchomości.

Oczywistym jest przy tym dla Sądu, że fakt posadowienia na nieruchomości użytkowanej przez powodów obiektów zabytkowych z pewnością jest czynnikiem komplikującym korzystanie z tej nieruchomości, gdyż skutkuje on koniecznością po stronie powodów uwzględnienia zabytkowego charakteru obiektów położonych na nieruchomości w czasie wszelkich prac remontowych czy adaptacyjnych przeprowadzonych przez pryzmat potrzeb prowadzonej działalności gospodarczej. Jakkolwiek ochrona zabytków nie stanowi celu sama w sobie to powodowie, korzystając z nieruchomości, zobowiązani są do uwzględniania zabytkowego jej charakteru nieruchomości. Wobec tego, że stanowi to oczywistą uciążliwość dla użytkowników, słusznie, zgodnie z art. 72 ust. 4 u.g.n., zastosowano wobec użytkowników mechanizm obniżenia wysokości opłaty o 50%. Zniżkę powyższą stosuje się wyłącznie do nieruchomości, dla których stosuje się 3% stawkę opłaty rocznej, właśnie po to by niejako zrekompensować dodatkową uciążliwość związaną z zabytkowym charakterem nieruchomości.

Mając na uwadze całokształt powyższych rozważań, Sąd uznał, że powodowie nie wykazali, że sposób korzystania przez nich z nieruchomości uzasadnia dla wyliczenia opłaty rocznej stosowanie niższej stawki procentowej niż dotychczasowa w wysokości 3% wartości nieruchomości. Wysokość opłaty rocznej od użytkowania wieczystego ustalona zatem została przez Starostę (...) stosownie do celu oddania tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste powodów wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości, a powodowie nie wykazali, aby doszło w czasie wykonywania przez nich użytkowania do trwałej zmiany sposobu korzystania i tym samym celu tego użytkowania. W tym stanie rzeczy na podstawie art. 189 kpc powództwo podlegało oddaleniu.